Es gibt vielfältige Anlässe, die es notwendig machen, eine fundierte Immobilienbewertung durchführen zu lassen. So sind es beispielsweise rechtliche Angelegenheiten wie eine Erbschaft, Schenkung oder Scheidung, zu denen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird. Dieser wird dabei im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens von einem Immobiliensachverständigen durchgeführt. Wichtig ist dabei allerdings zu beachten, dass die Bewertung von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter, der von der Industrie- und Handelskammer geprüft und entsprechend ernannt wird, durchgeführt wird. Nur dann hat das Verkehrswertgutachten auch vor Gericht bestand.
Immobilienbewertungen von Maklern sind dagegen meist Marktwertermittlungen von Objekten. Dabei ermittelt der Makler nicht nur den Sachwert der Immobilie, sondern er erstellt auch eine Marktanalyse, womit sich auf Basis der regionalen Angebots- und Nachfragesituation der am Markt erzielbare Preis ermitteln lässt.
Dabei ist es von essenzieller Bedeutung und vom Know-how und Marktgespür des Maklers abhängig, dass der Angebotspreis der Immobilie adäquat gewählt wird. So kann einerseits ein zu niedrig angesetzter Angebotspreis neben monetären Defiziten potenzielle Kaufinteressenten auch abschreiben. Bei einer zu günstig angebotenen Immobilie wird von vielen Interessenten direkt ein möglicher Haken, wie beispielsweise ein möglicher Schimmelbefall vermutet.
Andererseits würde ein Angebotspreis mit einem unverhältnismäßigen Aufschlag zum üblichen Marktpreis ebenfalls mögliche Interessenten abschrecken und diese würden entsprechend zurückhaltend reagieren.
Zur Bewertung von Immobilien stehen grundsätzlich drei einschlägige Bewertungsmethoden zur Verfügung: das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Diese kommen je nach Art und Nutzung der Immobilie zum Einsatz. So wird das Ertragswertverfahren bei fremdgenutzten Objekten, die vermietet oder verpachtet sind, verwendet. Das können Wohnungen, Gewerbeflächen oder Mehrfamilienhäuser sein. Dabei werden die jährlichen Nettoerträge mit einem Kaufpreismultiplikator verrechnet, dessen Höhe wiederum von objektspezifischen Faktoren abhängt. So sind es vor allem Objekte mit einer attraktiven Bausubstanz, gehobenen Ausstattung und einer exponierten Lage, die besonders hohe Kaufpreismultiplikatoren aufweisen. Darüber hinaus sind bei diesem Verfahren noch die Werte von möglichen angrenzenden Grundstücken (beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus) sowie Nebengebäuden (z. B. Garagen) zu berücksichtigen.
Das Sachwertverfahren wird dagegen prädestinierter weise zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt. Dabei wird der zum Bewertungszeitpunkt geltende Marktwert des Gebäudes mit dem Wert des angrenzenden Grundstückes aufsummiert. Den Wert des Grundstückes erhält man dabei über die Grundstücksgröße und den Bodenrichtwert.
Das Vergleichswertverfahren wird dagegen vorzugsweise zur Bewertung von Eigentumswohnungen eingesetzt. Hierbei wird die Wohnung mit anderen am Markt zum Verkauf stehenden Objekten ähnlicher Lage, Ausstattung und Bausubstanz verglichen. Das Vergleichswertverfahren wird allerdings in abgewandelter Form auch zur Bewertung von anderen Objektarten wie Ein- und Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien verwendet.
Im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung, zum Beispiel von NEUHOLD IMMOBILIEN GmbH, kann letztlich noch der Einheitswert genannt werden. Auch dieser wird im Geschäftstreiben mit Immobilien immer wieder genannt. Beim Einheitswert handelt es sich um einen vom Finanzamt berechneten Wert, der zur Festsetzung einer Steuer (z. B. der Erbschafts- oder Schenkungssteuer) nötig ist.
Seriöse Immobilienbewertung – das gilt es zu beachten
Edgar Jackson
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Immobilien sind alle unbeweglichen Gebäude, die für das Wohnen oder Arbeiten von Menschen genutzt werden können. Um Immobilien dreht sich eine ganze Branche. Die Immobilienbranche hat nicht immer einen guten Ruf. Hier ist es so, dass es zum Beispiel Immobilienhaie und unseriöse Immobilienhändler gibt. Ein professioneller Begriff für einen Immobilienhändler ist ein Immobilienmakler. Er verkauft und vermietet für den Vermieter Wohnungen, Häuser und Betriebsgebäude. Dazu wird er von den Eigentümern oder Vermietern beauftragt. Diese führen Akten, Listen und pflegen eine Homepage. Hier können sich Interessenten informieren, welche Immobilien zur Verfügung stehen und erhalten die wichtigsten Daten zu den Immobilien. Es können auch mehrere Immobilienmakler verglichen werden. Im Internet gibt es mehrere Seiten, auf denen Gebäude von mehreren Maklern vorgestellt werden.